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联邦住房管理局_Federal Housing Administration

什么是联邦住房管理局（FHA）？​

联邦住房管理局（FHA）是美国的一家机构，提供抵押贷款保险给获得FHA批准的贷款机构。FHA成立于1934年，1965年成为美国住房和城市发展部（HUD）的一部分。

FHA通过抵押贷款保险费（MIPs）获得运营资金。FHA贷款允许较低的首付款和较低的信用评分，这使数以千计的美国人能够购房，尤其是那些原本无法获得抵押贷款的人。抵押贷款保险保护贷款机构免受抵押贷款违约的损失，因此，如果借款人违约，FHA将向贷款机构支付。

关键要点​

  • 联邦住房管理局（FHA）向获得批准的贷款机构提供抵押贷款保险。
  • 该局成立于1934年，1965年成为美国住房和城市发展部（HUD）的一部分。
  • FHA住房贷款项目旨在帮助无法支付大额首付、信用评分较低且不符合传统抵押贷款资格的借款人。
  • 使用FHA贷款的借款人必须购买FHA抵押贷款保险。
  • 从FHA保险贷款中收取的抵押贷款保险费（MIPs）帮助支持该项目。

了解FHA​

FHA是全球最大的抵押贷款保险提供者之一，保护FHA批准的贷款机构免受损失，尤其是在借款人违约时。它于1934年成立，以帮助刺激美国住房市场。其基本理念是，如果提供保险，更多的人将有资格获得购买住房的抵押贷款。该机构在1965年被纳入HUD的住房办公室管辖。

FHA在美国及其领土对以下类型的物业提供抵押贷款保险：

  • 单户住宅
  • 多户物业
  • 养老院
  • 医院

大多数FHA贷款要求较低的最低首付，最低可低至3.5%。这意味着贷款的保险额度可高达96.5%。获得批准的FHA贷款机构还可以向信用评分低于大多数传统贷款机构的人提供贷款。这些优势使FHA贷款受到首次购房者的欢迎。符合条件的借款人还必须购买抵押贷款保险。这些费用支付给FHA，用作自我产生的收入。

当借款人停止支付其抵押贷款时，贷款机构可以通过FHA提交索赔。该机构会使用收取的MIPs向抵押贷款公司支付剩余的本金余额。这使贷款机构能够向借款人提供更大额度的贷款。

重要提示： 贷款金额有限。FHA贷款限额根据您所在地区而定，低成本地区的限额低于通常的FHA贷款，而高成本地区的限额则更高。

特别考虑​

FHA要求借款人支付两种类型的MIPs：

  • 第一种是一次性MIP，在2022年为贷款金额的1.75%。
  • 第二种是年度MIP，每月收取。这些支付的比例从贷款金额的0.45%到1.05%不等。

支付金额因贷款金额、贷款期限和原始贷款价值比（LTV）而异。最初，借款人在达到78% LTV后，年度MIP会自动取消。2008年次贷危机后，FHA面临财务危机，并在2013年实施了一项规则，要求年度MIP在贷款期限内持续收取。因此，大多数FHA抵押贷款的借款人在达到80% LTV时，会通过传统抵押贷款进行再融资。即使他们的信用评分没有显著改善，但现在由于在房产中有20%的净值，他们更有可能获得传统贷款的批准。

注意： MIPs还帮助资助其他有利于房主、租客和社区的FHA项目。

FHA的历史​

银行倒闭导致住房贷款大幅下降，在大萧条期间，房屋拥有率显著降低。违约和止赎率飙升，贷款仅限于物业市场价值的50%，而包括短期还款和到期付款的抵押贷款条款令许多购房者难以满足。因此，美国实际上成为一个以租房为主的国家——只有十分之一的家庭拥有自己的住房。

国会于1934年颁布《国家住房法》，以帮助重组联邦银行体系。其主要目的是改善住房标准和条件，提供共同抵押贷款保险的方法，减少家庭住房抵押贷款的止赎。该法案创建了联邦储蓄和贷款保险公司（FSLIC），这是一个曾经的政府机构，其职责现在已并入联邦存款保险公司（FDIC）和FHA。这些法案扩大了单户住宅的市场，并建造了更多的可负担住房和抵押贷款。

提示: FHA官网提供丰富的消费者资源，包括购房指南。

对FHA的批评​

FHA项目通过社区和住房发展为美国经济提供了重要刺激，进而为地方社区创造了就业、学校和其他收入来源。尽管它确保了贷款机构的安全，并帮助借款人获得更大的贷款，但FHA也并非没有批评。

批评者认为，借款人受到严格要求的束缚，例如一次性和年度MIPs。一些专家指出，如果借款人符合资格，选择传统抵押贷款可能更为划算。因为通过传统贷款机构提供的私人抵押贷款保险（PMI）将进一步节省长期成本。

传统抵押贷款的贷款机构要求借款人在无法支付20%首付时购买PMI。借款人在偿还足够的抵押贷款本金后可取消PMI。MIP则收取11年或直到贷款到期，以先到者为准，而不管房屋的净值。

历史上，FHA实施了像“红线划分”的政策，政府官员实际上在主要由黑人居住的社区周围划上红线，认为这些地区“不安全”并拒绝向这些地区的借款人发放贷款。这种做法使数代黑人公民无法享有与白人同龄人相同的项目，成为获得住房和建立世代财富的障碍，从而加剧了至今仍存在的种族财富不平等。

联邦住房管理局（FHA）的职责是什么？​

国会在1934年大萧条期间创建了联邦住房管理局（FHA），以刺激住房市场。FHA担保由获得批准的贷款机构发放的住房贷款。这些贷款专为信用评分低于平均水平且没有资金支付大额首付的借款人设计。

FHA贷款是如何运作的？​

符合条件的借款人可以借到房屋价值的高达96.5%。购房者需要购买抵押贷款保险。保费支付给FHA，如果借款人违约，FHA将向贷款机构支付。

FHA房贷有收入限制吗？​

FHA贷款没有收入限制。借款金额有上限，这取决于您所在的地区。

总结​

FHA最初创造的目的是通过鼓励购房和房屋建设来刺激经济，并帮助低收入美国人拥有自己的住房。从这个角度来看，该项目取得了显著成功。

然而，早期的红线政策使数百万黑人美国人无法享受到廉价住房所带来的世代财富，而后者则惠及了二战后白人同龄人。虽然该项目在今天仍在继续，并试图纠正一些过去的错误，次贷危机后所作的改变使FHA贷款的优势不再如以前那样明显。